由于拆迁项目的实施除了房开商外,还包括房屋拆迁管理部门,房屋拆迁公司等,为此房地产开发商还应注意处理与各参与单位之间的关系。

　　3.2进度控制

　　3.2.1进度控制分析房开商一般采取高于同地区市场价格水平的补偿标准,为拆迁工作的顺利进行提供基础保证。在拆迁实施阶段,加强拆除力度,对已签订房屋移交手续的房屋及时拆除。这些措施加快了拆迁的进度。房开商在拆迁项目中缺乏主动控制,常常是被拆迁人和拆迁公司找上门来才被动解决处理,缺乏对拆迁项目进度的整体计划与控制。

　　3.2.2进度控制运用

　　为了保证拆迁工作的顺利进行,房开商必须制定科学合理的拆迁项目的进度计划,以对拆迁项目进行有效的控制管理。房开商对进度计划编制和进度控制的实施显得比较重要。

　　①项目经理根据拆迁项目的要求编制拆迁工作月计划,并传达各工作人员;然后,各工作人员对月计划进行分解,编制个人工作周、日计划,并反馈给项目经理;最后,项目经理根据反馈的周、日计划,绘制出拆迁工作网络计划图并找出关键线路进行工期优化,确定合理的进度,按计划开展工作。其中在制定工作计划时,为了便于控制与管理,要明确每项工作的工作内容、工作执行标准、工作期限、工作权重、责任人、完成情况等。

　　②各工作人员按照工作计划开展工作,采用表格法或者实际进度前锋线,定时定期对计划的实施情况进行跟踪检查,找出进展顺利和进展缓慢的工作,对进展慢的工作采取补救措施,以便按期完成。另外,拆迁项目部应制定周例会制度,汇报工作进展情况,对完成的工作总结经验,找出未完成原因,并改进。改进后,预计能完成,则将工作纳入责任人下一周的工作计划;若预计仍不能完成,则将工作分配给能胜任此工作的工作人员。最后建立绩效考核制度,对工作人员进行考核。通过奖惩措施,提高工作人员的工作责任心与工作积极性,从而加快工作进度。

　　3.3成本控制

　　3.3.1成本控制分析房开商普遍采取“拆一还一”房屋产权调换补偿方式,回迁房为原地建设的生活小区;附属设施补偿标准高于贵阳市地区拆迁管理规定的标准,另外对于提前签约的村民给予签约奖励等措施,提高被拆迁户参与拆迁的主动性,保证拆迁工作的顺利进行。虽然拆迁协议成本增加,但由于拆迁进度的加快,节约了资金的时间成本。此外房开商使用高科技测量仪器,增加测量被拆房屋面积的准确性,但忽略了拆迁过程中成本的.动态控制。由于部分房开商囤地,拿地和拆迁建设相隔的时间较长,相隔期间在原有的基础上增建了很多房屋,导致拿地时的摸底资料缺乏准确性,而房开商将其作为成本控制的依据,显然不合理。

　　加之在此间隔时间内,政府的拆迁管理条例有可能变化,拆迁将存在很大的成本风险。

　　3.3.2成本控制运用

　　针对上述问题,房开商需建立一个成本控制的管理体系,对拆迁成本进行有效地控制与管理,建议如下:①房开商对被拆迁人进行及时的摸底调查。摸底调查要详细具体,包括两个方面的内容:在房屋状况方面,包括房屋的建筑面积,房屋的室内外附属设施,房屋的结构;在被拆迁人方面,包括被拆迁人家庭人口数量,房屋产权分割要求及安置要求等。在进行摸底调查时,要力求详尽具体,便于有效控制成本。

　　②房开商根据摸底资料进行成本估算。房开商根据调查的建筑面积、附属设施数量、房屋分割要求以及过渡期限,依据补偿标准,估算出需要补偿的费用和回迁安置房的面积及总拆迁成本。

　　③房开商制定公司补偿标准。房开商在成本估算的基础上制定出公司的内部执行标准。包括确定补偿标准的浮动范围和预留金。

　　制定出公司可以接受的补偿费用的上限和针对“钉子户”的预留金。

　　④实行激励措施。确定公司标准后,在谈判过程中,拆迁人员按照标准与被拆迁人进行协商,使费用在可以接受的波动的范围内,从而控制成本。可对拆迁人员制定激励措施,比如对拆迁人员以低于公司标准完成协商谈判的给予物质奖励,奖励金额可按节省费用的一定比例提取,提高拆迁人员的工作热情。

　　⑤反馈与总结。房开商对实际的拆迁成本和估算成本进行比较和分析,若偏差较大,则重复上述步骤并采取纠偏措施;若无偏差或偏差较小,则进行总结,为以后工作提供借鉴。