投资性房地产会计处理的浅谈论文

一、投资性房地产会计处理的主要演变过程

　　投资性房地产主要指的是企业为了赚取一定的租金或使本来资产增值而持有的房产资源。在过去，人们一般将企业进行投资的房地产看成企业的一般固定资产，按照其预估的使用年限进行折旧提取。但不足之处在于，这种固定资产的净值根本不能很好地反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在最近十几年的发展中，市场价值早已高于账面净值，有时可以高出账面净值达几十倍。与此同时，房地产投资的周期较长、金额数目较大、流动性有时较差，体现出了高收益与高风险并存的局面。在这样的实际情况下，再将投资性房地产看作是一般的固定资产，显然已经不合适了。但是，将其看成是流动资产进行处理，同样也是不合适的。投资性房地产在发展的过程中，缺乏相关的法律法规加以约束，企业通常各行其是。在这种情况下，中国财政部于2006年2月15日发布《企业会计准则第3号———投资性房地产》，也被称作第3号具体准则。这条准则的颁布具有比较重大的现实意义。第一，第3号具体准则将国内投资性房地产的相关公允计价与国际通用准则进行接轨，更加便于国际投资者们将国内外企业的价值进行横向对比。这样做使得企业的资产信息变得更加透明和一目了然，方便企业在资本市场上获得较为准确的定价，利于企业开展下一步融资活动，获得资本市场所提供的各种便利条件。第二，第3号具体准则采用成本计量的主要方法，虽然在一定程度上减少了企业自身的账面利润，但是可以起到很好的抵税效果，减小企业现金的支出数额，将价值最大程度的保留在企业自身，对投资者的利益起到了良好的保护作用。第三，该准则引入了公允价值计量的方法。公允价值的计算，更加符合各个企业的实际情况，并且可以产生相应的利润。

二、投资性房地产会计处理的主要方法

　　(一)如何界定投资性房地产

　　投资性房地产主要方面包括出租土地的使用权、长期持有并且有意愿进行增值后转让的土地使用权、企业自己拥有并且已经对外出租的建筑物。企业自己使用的房屋用地和库存储备用地，并不在投资性房地产的范围之内。判断企业的房产资源是不是投资性房地产，可以按照以下几个过程来进行。第一，首先要确认房地产是否可以用来出售，如果可以，就是商品性质的房地产，可以按照《存货》准则进行相对应的会计处理。第二，如果不是商品性质的房地产资源，就要考虑该房产是不是自用，如果是自用房产，可以按照《无形资产》准则或者《固定资产》准则进行相应会计处理。第三，如果不是自用房产，就要看该处房产资源是否正在开发过程中，如果是建设之中的房地产资源，可以按照《无形资产》准则或者《固定资产》准则进行处理。如果以上几点要求都不满足，就应当按照投资性房地产进行相应的会计处理。投资产房地产的形成条件主要有以下两点：第一，房地产资源的成本可以被计算出;第二，企业可以得到投资性房地产的相应经济收入。

　　(二)投资性房地产的计量

　　1、投资性房地产的初始计量及相应会计处理

　　(1)外部购买的投资性房地产自身成本，应该分为分期付款方式购买的投资性房地产和一次性交款购买的投资性房地产。第一，分期付款购买的投资性房地产的成本，是购买投资性房地产过程中每一期付款数额的现值;第二，一次性交款购买的投资性房地产成本，是购买时客户实际支付的买价。

　　(2)投资者自身在投资性房地产当中的投入成本。这指的是协议的价值或投资合同的自身价值，不过合同及协议都是预订价值无法公允的，应该是取得的投资性房地产的自身公允价值。具体的财务处理包括：贷记合同约定的价值账户;借记公允价值账户;借记资本公积账户等。

　　(3)自己建造的投资性房地产的成本。这里所说的成本主要指的是房地产资源在达到预期使用状态之前的一切必要开支。其中主要包括：人工成本;物资工程成本;税费;借款费用及其他必要费用等。自己建造的投资性房地产资源的会计处理方法一般是在房产资源达到可以使用的状态时，将“在建工程”账户转入到“投资性房地产”账户。