浅析房地产项目成本管理与控制论文

　　在当前激烈的市场竞争中，企业向市场提供的产品必须物美价廉，在市场竞争中才能立足。所以，有远见的企业领导人致力于新的产品、项目和技术开发的过程中，也会注重成本的管理，这样企业势必会加强成本管理，以求得生存和发展，成本管理也就不可避免的成为企业管理的中心环节，并发挥着巨大的作用。因此房屋建筑企业需要切实加强对于房屋建筑项目的成本管理，只有这样才能够在保证房屋建筑项目质量的前提下，有效降低建设成本，提高企业的经济效益。在此背景下，本文结合房屋建筑项目特点，对房屋建筑成本管理进行探究；梳理总结当前成本管理方面存在的问题，并针对问题提出合理化的建议。

　　在我国现代房地产行业快速发展的今天，针对房价问题我国出台了一系列宏观调控政策，以此保障房地产市场的健康发展。针对现代房地产市场现状及企业经营需求，现代房地产开发企业应加强地产项目的成本管理。合理科学的设计，可降低房地产工程造价10%左右。通过项目成本管理工作的开展，使企业的管理能力及管理水平适应现代房地产市场发展需求。根据现代房地产行业发展需求及企业经营管理现状，房地产企业应采取全过程成本控制方法提高成本管理效果、降低项目综合成本，满足我国现代房地产行业宏观调控需求。

　　1、我国房地产市场现状

　　受传统施工管理习惯影响，我国房地产企业存在着忽视成本管理的问题。虽然近年来房地产投资开发企业及施工企业通过市场经济环境影响，加强了对成本控制的认识。但是，我国房地产项目成本管理理念仍不能适应现代市场经济环境的要求。针对现代房地产项目成本管理工作需求，我国房地产项目开发、施工企业应更新成本管理理念。利用现代全过程成本管理理念及全面成本管理理论指导项目成本管理工作，以此促进房地产项目综合成本的降低，有效执行我国房地产宏观调控政策。通过房地产项目综合成本的降低，提高企业经济效益及综合市场竞争力，促进企业的健康发展。

　　2、房地产成本管理的概念及组成

　　1.1房地产成本管理

　　项目决策的正确性是进行合理项目成本控制的前提，项目要合理的进行成本控制，就必须保证项目决策的正确性，避免决策失误。一旦决策有误成本控制就无从谈起，只能求得将损失降到最低。所以说立项决策阶段是决定项目成本的基础阶段，直接影响着以后各个建设阶段的成本控制是否具有科学性和合理性。目标成本指在不同阶段根据现有信息所制定的项目开发成本计划、由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算、在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中。由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，还要随时了解市场、由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段作为成本管理的重点。由于市场是千变万化的，而目开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理。首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础；其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程；还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。

　　2.2设计阶段的成本控制

　　设计阶段是控制成本的关键阶段。决策阶段主要涉及到成本管理中的成本预测和成本计划，这阶段的任务主要是估算出项目的整体成本水平，确定目标成本以及为降低成本所采取的主要措施和规划方案，进而确定了一个成本控制的架，而设计工作是项目立项后各实质性工作的前导和方向，若设计方案完成，项目的成本就基本确定了整体工程的支出。房地产开发项目在设计阶段的主要工作是按照市场定位报告的指导设计出满足市场需求的、能够适销对路的产品，在这一阶段，人家更多关注的是设计效果是否满足营销需求，设计成果鹿量是否满足报批报建的要求，往往会忽视设计产品的成本高低。但是，若对设计阶段的成本不重视，将会使项目成本构成可能会出现合理，也会降低资金利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可以了解项目造价的构成，分析资金分配的合理性，并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整使项目功能与成本更合理，并可以对投资比例较大的部分进行投资重点控制，提高资金控制效率。其次，在设计阶段通过编制成本计划，主动发现一些设计方而的差异，使设计更经济；同时，在设计阶段控制项目成本能够体现技术与经济相结合的原则，在充分考虑经济因素的情况下，使设计方案较好的体现技术与经济的结合，真正做到经济、适用、美观。