(2)购房人悔约的处理。购房人因悔约而拒不签约的情形经常发生。考虑到司法实践中有重视保护小业主的倾向，发展商应当尽可能地掌握对方违约、己方没有过错的充分证据，从而使适用定金罚则有理有据。(可以**定金案为例)

　　3、售房合同中有关租金回报或其他形式投资回报的合法性问题。

　　2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。可见，开发商在做期房售后包租时一定要注意符合竣工条件，否则合同无效。

　　4、其它有关问题。

　　(1)补充条款的合法性问题。一些开发商在制作补充条款时，希望尽量减轻自己的义务，因而会导致一些约定与现行规定相抵触，问题较为突出的是保修责任。

　　(2)对于购房人违约导致合同解除后，发展商与按揭银行关系的处理问题。

　　(3)对于转租合法性的确定。

　　(4)对于租房人拒付租金，不知去向，对房屋内遗留物的处理。

　　五、物业管理阶段

　　1、对于业主管理委员会的性质与职能的认识。

　　业主管理委员会是由业主大会或者业主代表大会选举产生，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会的职能是维护全体业主的合法权益。

　　2、在相邻关系纠纷、建筑物区分所有权(即全体业主对公共部位不可分割的所有权)，物业管理的角色和职能。(以***纠纷为例)

　　3、关于车辆管制的问题。

　　举例：车辆在小区内停车时被盗或毁坏，物业公司应否承担赔偿责任。

　　物业公司对被盗(损)车辆承担赔偿责任的基础主要是保管合同。如果物业公司与业主之间未形成保管关系，对车辆的被盗或损坏亦无过错的，不承担赔偿责任。

　　物业公司在小区内辟出专门区域供小区业主停放车辆，并收取一定数量的费用，如果根据双方签定的“物业管理合同”或其他专门的车辆停放约定，不能得出双方之间已形成保管合同关系的，物业公司不承担保管的法律责任。但是物业公司在管理过程中确有过错，且此过错直接导致了车辆被盗或损坏，则应当承担侵权的法律责任。(保管责任是一种合同责任，属于无过错责任;而侵权责任是过错责任，须符合侵权行为构成要件。)

　　基于上述法律原理，针对目前小区内较为普遍的乱停车现象，因此细化管理者可以采取的措施、权利来源、处理程序及损害责任等内容就显得相当必要。

　　4、关于业主按照规定用途使用房屋的问题。

　　实践中，业主在住宅内进行经营活动，其他业主向管理者投诉的现象时有发生。由于管理者并非行政管理部门，无法对违反规定用途使用房屋的业主进行行政强制手段，因此有必要在《物业公约》中约定发现或接到举报有业主存在前述行为时，管理者有权采取的向违反规定者发出纠正行为的通知等等。

　　虹桥律师事务所·丁伟晓