三、项目施工阶段

　　1、设计合同争议：

　　(1)设计方的不配合导致发展商受到侵害。

　　设计单位如约履行设计合同，按时提交设计文件将直接关系到开发商能否及时完成施工请照，严格执行工程进度，杜绝待工损失等重大施工问题。实践中也有开发商为了及时取得许可证，而只报批部分图纸的作法，但这毕竟是违规操作。按照建设部2002年2月25日颁布的《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》，施工图设计文件未经有关部门审查或审查不合格而擅自施工的，建设管理部门将按照《建设工程质量管理条例》进行行政处罚。

　　同时，由于目前仍有境外设计人必须与国内设计单位进行合作的规定，因此设计方与其合作单位之间的配合程度，将直接影响工程的进展。所以，在有关委托设计的合同中，明确约定开发商与设计方、合作方所处的地位，权利义务关系和违约责任的承担就显得至关重要。从发展商的角度讲，不与合作方建立直接的合同关系，可以阻止设计方将合作方拒绝合作作为迟延交付图纸的抗辩事由。(可以**公司设计合同纠纷案为例)

　　(2)建筑作品的著作权争议。

　　国内建筑市场尚不注意此类情况，而著作权争议将直接导致发展商宣传自己项目、修改设计等工作受阻，应得到足够重视。我国的著作权法规定，在没有特别约定的情况下，委托作品的著作权归作者享有，当事人有约定的，从其约定。虽然，作为委托设计方，开发商可以“合理使用”设计图纸，但我国现行法律并没有对“合理使用”作出明确的界定。因此，在不是著作权人的情况下，开发商对设计图纸的使用不仅存在限制，而且存在侵犯设计人著作权的风险。因此，从开发商的角度，应当在委托设计合同中明确约定开发商是设计成果的著作权人;同时，为了适应《著作权法》关于约定的“明确”的要求，有关约定不能空泛，应当尽量明确细致。(可以****著作权纠纷为例)

　　2、施工承包合同争议：

　　(1)施工进度延期，导致发展商对第三方的违约。

　　(2)施工质量问题的追索。

　　(3)国际建筑市场格式文本诸如FIDIC文本、JCT文本的内容实质与国内定额计量、监理等通常作法之间的冲突。

　　四、楼盘租售阶段

　　1、营销广告方案的合法性问题。

　　我国广告法和《房地产广告发布暂行规定》都明确规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。而实践中，开展商或其委托的中介机构为了推广楼盘，在广告宣传中作夸大描述，甚至是“无中生有”的现象并不少见，这种作法不仅将令开展商受到工商行政处罚;同时，亦会因此对购房人承担民事责任，从而丧失了商机。

　　同时，广告宣传的“承诺性”应当引起开发商的重视，一旦该等文件作为合同附件，广告即构成合同条款

　　的一部分，开发商将可能因无法实现广告内容而承担违约责任。这种对“承诺性”的重视体现在一些地方规定中，如上海市房地资源局2001年2月26日发布的《关于规范商品房预定行为的通知》规定，广告、售楼书、样品房与实际状况不符的，开发商应当返还购房者支付的定金。

　　此外，对于一些特殊问题也出现了专门的规定。如《上海市房地产转让办法》规定，对于预售商品房，开发商取得预售许可证后才可进行宣传，并且在广告中应注明预售许可证。

　　2、对购房人悔约产生的订约定金的处理问题。

　　在有关定金的约定和处理上，需要注意如下几个问题：

　　(1)约定规范化。“定金”是担保法的特定概念，表述和含义应当清晰。实践中，《认购书》通常是由开发商提供的格式文本，开发商经常将“定金”写作“订金”“预订金”“留置金”“担保金”“保证金”“订约金”等形式，这就容易产生对该款项理解上的误解，按照对格式条款的有关规定，一旦就此产生争议，法院将作出不利于开发商的解释。同时，根据2000年12月13日实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可见，仅仅写明“定金”一词尚不足以适用定金罚则，当事人还应当在《认购书》中写明定金罚则的全部内容。