浅谈区域发展楼宇经济初探问题

今年以来,我区部分板块提出了发展楼宇经济、壮大第三产业的设想。作为城市经济的重要组成部分,楼宇经济以其产业上的聚集性和财富上的高效性,已成为现代商贸发展的新风尚和现代都市的“掘金地”。楼宇经济是指以商务楼及功能性板块、区域为主要载体,通过开发、出租
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  今年以来,我区部分板块提出了发展楼宇经济、壮大第三产业的设想。作为城市经济的重要组成部分,楼宇经济以其产业上的聚集性和财富上的高效性,已成为现代商贸发展的新风尚和现代都市的“掘金地”。楼宇经济是指以商务楼及功能性板块、区域为主要载体,通过开发、出租、售卖等多种形式引进企业,通过招商、留商发展地方经济,体现集约型、高密度特点的房地产业与现代服务业高度融合的一种新型经济形态。发展楼宇经济,对于集约利用资源、开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等方面,有着不可替代的重要作用。本文试图对我区发展楼宇经济的必要性、可行性和着力点进行初浅探讨,以引起进一步的研究和探索。

  一、我区发展楼宇经济的必要性与可行性

  楼宇经济是城市发展到一定阶段的产物,其一般建立在人流、物流、信息流、资金流相对集中、并已形成一定的商圈基础之上。“一幢楼宇胜似一条街”、“一幢楼宇相当于一个工业小区”,楼宇经济所蕴涵的巨大能力,已在上海、浙江等地区得到充分证明。2004年,上海嘉里商务中心的一幢楼纳税高达3亿元,杭州市标力大厦纳税1.15亿元。当前,我区商务楼宇屈指可数,楼宇经济尚处于起始阶段,然而,突破资源瓶颈约束,实现制造业升级和三次产业结构调整等目标,都促使我们把发展楼宇经济摆上比较突出和重要的位置。

  发展楼宇经济,有利于推动城市化进程,培育新的经济增长点。目前我区正处在工业化、城市化加速发展的阶段,发展楼宇经济,可以变平面发展为立体发展,变实体经济为虚拟经济,向空间求发展,向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚大量的人流、资金流和信息流,一方面可促使城市化加速推进,同时可实现在高价位上的土地再开发,达到可观的利润空间。

  发展楼宇经济,有利于加速现代服务业发展,实现经济结构调整。楼宇经济发展到一定程度,较多的商务写字楼集聚在一定的区域内,产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场,能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展,形成功能良好、配套齐全的商务圈。同时楼宇中聚集的大量企业和员工所产生的知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求,都能进一步促进区域现代服务业发展。此外,楼宇经济还能够为工业经济发展提供更加完善的现代服务,促进工业园区健康发展。

  发展楼宇经济,有利于改善投资环境,提升城市品位和档次。发展楼宇经济,建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇,必将大大提升城市的品位和档次。通过发展楼宇经济,致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态落户,可以加速信息、资金、人才、技术等关键要素在我区的集聚,不断提升城市服务、辐射功能,极大地改善我区的投资环境。

  从以上几个方面可看出,发展楼宇经济将有助于我区提升区域竞争力,加速经济社会转型发展。置身长三角先进制造业集聚地的大背景下,加快发展与发达的制造业相适应、与日益活跃的商贸活动相呼应、与拓展现代服务业相吻合的楼宇经济,我区可谓机遇与挑战并存,优势与劣势同在。但总体来说,已具备良好的基础和一定的条件,主要表现在:

  区位交通优势明显。Xx处于苏南最发达的苏、锡、常腹地,紧挨楼宇经济已较成熟的无锡中心城区,受楼宇经济高度发达的上海的经济辐射较强,区域优势十分明显。与此同时,xx为无锡市周边交通优势最显著的板块,是区域“大交通”的汇集处,京沪高速铁路的规划建设,将进一步推动我区成为长三角地区重要的交通节点,与上海的发展也将更加紧密相连。绝佳的区位、交通优势为我区发展楼宇经济提供了极其有利的条件。

  产业基础具备。Xx及其周边地区制造业发达,经济国际化程度与日俱增。房地产业迅速发展,现代服务业框架初显。大型商贸、现代物流、信息服务等新兴产业不断兴起,城市服务业即将进入加速期,为发展楼宇经济创造了市场需求。

  城市基础条件良好。近年来,我区城市建设步伐加快,城区规模不断扩大,城市功能日益完善,资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐汇聚,城市化水平不断提高。生态区创建积极推进,环境综合整治成效显著。“诚信xx”、“平安xx”建设有序推进,这些都为发展楼宇经济提供了基础条件。

  二、我区发展楼宇经济的思路与对策建议

  鉴于我区发展楼宇经济尚处于摸索起步阶段,尚无经验和规律可巡,为此我们专门研究了上海浦东、浙江萧山、苏州金阊、宁波江东和青岛市南等地发展楼宇经济的做法和经验,并结合我区实际,就我区发展楼宇经济提出如下对策建议:

  (一)科学定位,加快形成楼宇经济发展思路与框架。

  发展思路:根据xx独特的区位

  优势、交通优势和商贸优势,结合重点板块产业发展特点和城市建设实际,确立楼宇经济发展思路,重点以商务楼宇为主要载体,加快引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或分部、研发中心、销售中心,协调发展现代物流、广告中介、信息咨询、金融保险、法律会计等相关服务业,形成由区域性特色商务楼组成的产业链,增强区域经济的核心竞争力。

  发展框架:在发展框架上,建议重点在我区最适宜发展楼宇经济的xx和xx地区规划建设商务楼宇。xx作为主城区“1+6”布局中的6个城中分区之一,从城市建设、工业化发展程度和人流、物流、资金流和信息流汇聚等角度分析都已具备发展楼宇经济的基本条件。相比较而言,从目前来说,xx发展楼宇经济的环境和基础条件要相对落后,但从长远来看,京沪高速铁路的规划建设及轻轨等区域性快捷通道的建设完善,都将使安镇成为未来发展商务楼宇的佳所,此地的楼宇经济前景将可能超越xx

  发展重点:在xx和xx地区,重点规划建设几大特色商务区。一是企业总部积聚区。以开发区和周边地区产业为基础,以引进跨国公司为突破口,以集聚地区总部、研发中心、营销中心、财务中心等高端服务业和中介服务、物流货代、对外贸易业为支撑,培养形成国内外大企业总部的积聚地。二是区域性综合贸易商务区。依托区位交通优势,加快建设完整意义上的商圈,加快构筑区位良好、交通便捷、配套齐全的中央商业区。三是特色街区。特色街区的建设建立在特色楼宇基础之上。按照产业特色,促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集,在企业间形成信息、资源共享,充分发挥集聚效应,努力形成一批电子信息特色楼宇、物流特色楼宇、餐饮楼宇、中介服务楼宇等。

  (二)有序推进楼宇建设改造,加快搭建楼宇经济发展平台。

  引导推进商务楼宇建设。在积极推进商品住宅类房地产发展的同时,加大城市经营力度,鼓励引导区内外各类社会资本在规划区内投资建设商务楼宇。据调查显示,客户在选择租住商务楼宇时最注重楼宇的档次形象,其次为交通便利程度,再次为租金和物业管理水平,另外对楼宇周边的停车、餐饮等配套服务设施也较为关注。为此,一方面要努力引导建设一批设施齐全、风格鲜明、档次较高的智能化楼宇;另一方面,要加强商务楼宇周边环境的改造建设,完善停车场、通讯等商务配套设施建设,引进培育高水平的物业管理公司,以实现楼宇经济效益最大化。

  盘活整合现有存量资源。去年以来,我区对xx的部分闲置楼宇进行了改造盘活,并已产生一定的经济效益。下一阶段,相关部门要继续对城区范围内可改造成商务楼宇的闲置可利用资源进行全面的摸底调查,引导业主加大开发改造力度,通过改造扩容、出售转让等方式加以盘活。同时,对经营中的楼宇进行跟踪调查,及时了解掌握各类情况,以在面上推广经验做法,或是帮助其解决各类困难矛盾。总之,要切实转变发展思路,像关心帮助中小企业发展一样来关心扶持楼宇经济发展。

  (三)切实加大招商引资力度,加快运作特色楼宇。

  加强商务楼宇招商。创新城市经营理念,加大宣传推介力度,积极吸引国内外规模大、实力强、理念新的房产开发公司在锡东新城和安镇地区建设高品位、高格调、高档次商务楼宇。力争通过几年时间的努力,逐步形成一批有影响力的特色商务区。

  加大现代服务业招商。以商务楼宇为载体,加大现代物流、电子信息、广告中介等现代服务业的招商引资力度。大力吸引国内外知名大企业、大集团入驻我区,并以这些龙头企业为核心,有针对性地引进相关产业企业群,促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集,逐步形成一批区域性现代物流楼、科研楼、中介楼等特色商务写字楼。

  加大传统服务业招商。餐饮、商贸、娱乐等传统服务业的兴旺发达决定着一个区域是否能集聚更多的人气、财气,xx的城市化和国际化进程都要求我们进一步提升发展传统服务业。要将发展传统服务业与发展楼宇经济相结合,加大对外招商引资,规划建设一批美食城、娱乐城和商业中心,完善城市生活服务功能。

  (四)强化扶持措施,努力营造楼宇经济快速发展环境。

  加强政策扶持。发展楼宇经济在当前已成为各地提升第三产业比重的重要途径,将成为下一轮区域经济竞争的重点之一。仅从本市来说,无锡中心城区比较发达的楼宇经济将为其今后的发展提升奠定良好基础;在中心城区之外,具有环境优势、区位优势的滨湖区提出将大力发展楼宇经济;从区位优势、交通优势和已有基础条件分析,新区和我区也极有可能成为发展楼宇经济的新秀。为此,要尽快制定出台扶持促进楼宇经济发展的政策措施、实施细则,对商务楼宇开发建设、商务楼宇招商和入驻企业、物业经营管理企业等给予优惠扶持,以宽松优惠的政策培育楼宇经济做大做强。

  加大配套服务力度。楼宇经济在初始发展阶段很难是一帆风顺的,往往会遇到配套设施不健全、物业管理不到位、入驻率不够高等多种矛盾和困难,需要政府及时帮助协调解决。要积极发展餐饮、文化、娱乐、休闲等第三产业,加快“数字xx”建设步伐,为楼宇经济发展提供基础条件。加强生态区创

  建,健全完善城乡基础设施,落实城市综合管理长效机制,加快“平安xx”、“诚信xx”建设,努力营造舒适、和谐、人性化的生活空间,为楼宇经济发展创造良好的外部环境。

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