二、各级超率累进税率的临界点

　　以上论述了普通标准住宅增值率达到20%这一临界点时，售价和成本的数值关系，并阐述了其对税务筹划实务的指导意义，那么土地增值税各级超率累进税率临界点上收入和成本的数值关系是多少，是否能利用于税务的筹划呢?笔者先在这里给出结论：各级超率累进税率，由于速算扣除系数的调节，因价格提升引起增值率“跳级”后，土地增值税额是平缓上升的，并未出现“跳点”现象，也就是说，不会像普通住宅突破20%增值率那样，价格的提升小于税负的增长，而使得利润下降，因此，研究各级超率累进税率的临界点意义不大。这里，对上述结论做简要解释。设土增税为T，售价为R，扣除项为K，四级超率累进税率的计算公式及超率临界点的税额可表达为：增值额未超过扣除项目金额50%，即R<1.5K，T=(R-K)0.3。代入R=1.5K，T=0.15K增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%即1.5K<=R<2K，T=(R-K)0.4-K*0.05。代入R=1.5K，T=0.15K;代入R=2K，T=0.35K增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%即2K<=R<3K，T=(R-K)0.5-K*0.15。代入R=2K，T=0.35K;代入R=3K，T=0.85K增值额超过扣除项目金额200%即R>=3K，T=(R-K)0.6-K*0.35代入R=3K，T=0.85K由以上表达式可见，在增值率50%，100%，200%各级临界点上代入售价R，无论是使用低一级计算式还是高一级计算式，税额都是相同，这是速算扣除系数起到的作用。项目后期主要指项目开盘预售后到售罄完工。项目后期合约分判已经分期进行，预售楼盘也已经分期取得了批复售价并销售，很难组织有效的全盘筹划工作，但还是有以下要点值得注意：

　　(1)定期对普通住宅增值率进行测算检讨

　　随着项目的发展，预算的执行情况会不断更新，售价成本数据与预算相比也必定会有变化，根据最新数据定期对普通住宅增值率进行重新测算，如增值率发生变化大于20%，可以及时安排调整。

　　(2)增值率低的免税项目，可以提前申请清算

　　项目前期，通过预算数据测算项目增值率后，对于增值率远低于20%的普通住宅，以及远低于0的其他物业，可以明确其清算税额是0。然而，由于土地增值税有预缴规定，这类项目仍要预缴税金，这给企业带来两项不利因素：一是占用企业资金，二是经历漫长而复杂的退税程序。对于这类情况，虽然没有太好的应对措施，但还是可以采取一定办法，尽量减少预缴税款。国税总局对土地增值税清算的规定，2006年12月发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第二条规定，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。第八条规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额+清算的总建筑面积。结合以上规定和当地地税局的具体做法：

　　第一，企业在预售面积达到85%，甚至不到85%时，就可以主动提出清算;

　　第二，清算时还未销售的房屋，在清算不再按预缴率缴纳土地增值税，而是按照增值额(收入减去清算时计算的扣除额)缴税。因此，对于增值率低的项目，企业在取得足够项目成本发票，测算增值率达到免税条件后，完全可以提前申请清算，清算后再销售的收入按规定可以不再预缴，既减少了资金支出，又为后期退税做了铺垫。

　　(3)预计清算额高于预缴额的项目，应及时申请清算

　　提出这一论点是为企业所得税做筹划考虑，根据国税发2009第31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。所得税汇算清缴只允许扣除实际缴纳的土地增值税，因此，对于某一年度完工且基本售罄的项目，应及时清算土地增值税，否则只能以预缴额作为所得税应纳税所得额的扣除项，而以后年度即使完成清算，当年无所得税可抵扣，只能通过退税程序申请返还，退税需经过严格的审批环节，因此，也不一定能按照企业的设想按时退回多交税款。