二、一级土地整理概念分析

　　一级土地整理是指相关部门及机构在土地出让之前，对该土地所进行的整理以及投资等相关过程的统称。在土地整理过程中，土地整理参与者应当围绕地区功能规划、竖向标杆以及基础设施配套标准等相关的指标进行落实，并在土地整理、征地补偿、基础设施建设、拆迁安置以及公共设施配套等方面实施统一的制度和流程管理，通过对土地进行投资、整理，按照既定规划进行建设和安置，实现预定计划的土地出让和地块建设开发。因此，土地整理的内容和环节比较多，包含了多个方面的内容和要素，需要遵循的法规和制度也比较多，涉及到多个机构和部门。一般情况下，一级土地整理活动的具体实施都是依靠政府部门来进行的，也有一些地区是由政府部门委托企业来对土地进行整理，政府部门对土地整理活动进行管理和监督。也有一些地区的土地整理是由国有企业或者相关的土地储备机构来实施的。

　　三、一级土地整理的收益分配对象

　　一级土地整理在地区区域条件下的土地开发利用以及房地产行业发展中处于首要环节，一般都是在当地政府部门的主导之下进行，围绕土地增值所获得的经济收益在一级土地开发商、一级土地使用者等各个利益主体之间进行收益的分配，通过在收益分配方案中协调和兼顾各个利益相关者的经济收益情况，在此基础上对一级土地整理和开发市场进行完善和规范，并在此基础上进一步形成科学有效的土地开发模式。一般来讲，在一级土地整理过程中会涉及到多个经济利益主体，在利益主体的划分上应当结合一级土地整理所涉及到的概念及相关内容，将一级土地整理过程中的收益分配主体划分为地方政府、一级土地开发商以及原先的土地使用者三个部分。第一，地方政府收益分配主体。在一级土地整理过程中，地方政府相关部门扮演着重要的角色。地方政府应当围绕地区经济社会发展规划对本地区的土地整理和开发、投资行为进行科学规划和设计，确保本地的土地整理和开发行为跟本地区未来的发展战略规划进行有效衔接，切实做好本地区土地整理、开发的规划工作。除此之外，还应当围绕土地整理开发过程中的基础设施建设、征地补偿、拆迁安置以及配套设施建设等诸多方面实施有效的监督和主导。并且还需要在完成一级土地整理工作程序之后，对土地的二次开发和投资过程进行必要的参与和主导。第二，一级土地开发商。在一级土地的开发和整理过程中，一级土地开发商扮演着重要的角色。它既是中间者，同时也是实际的执行者，甚至也具有投资者的角色。开发企业要参与土地整理市场，就需要获得政府相关部门的批准以及授权，并需要充足的资金来协助政府部门对土地进行整理和开发。在这一过程中，政府部门能够获得财政资金，而一级土地开发企业则可以获得投资收益。第三，原有的土地使用者。尽管在土地开发整理之前，该土地在所有权上属于国家，但是该土地的使用权是属于原有的土地使用者，并且该土地使用者拥有该地块的收益和使用权。在土地开发和整理过程中，土地开发商以及相关的政府主管部门应当征得原有土地使用者的同意之后才能够对该地块进行整理和开发，并且应当给予原有的土地使用者一定的费用作为征地拆迁补偿。这些费用和补偿是原有土地使用者在出让土地的过程中应当获得的经济收益。政府部门和土地开发企业应当切实保障原有土地使用者对该地块征用所要求的经济补偿权益。

　　四、一级土地整理的收益分配

　　第一，一级土地整理的收益分配途径。政府相关部门、土地开发企业围绕一级土地整理进行收益的分配，在分配的过程中有多种方式和手段。一方面，可以依靠政府相关部门以及授权开发商，在土地市场中对整理的土地进行公开的出售。将土地出售收入扣除掉必要的成本和费用后所获得的收益，在政府部门和开发商之间按照约定进行分配。另一方面，也可以在政府的授权之下，开发商对整对土地进行整理和开发。对于土地出售过程中继续中标，但是不能够继续进行二次开发的企业则应当上交相应的土地出让金之后，按照部门和地区发展规划进行土地二次整理开发，并以此来获得相应的土地整理收益。第二，一级土地整理的收益分配。对于一级土地整理的收益分配过程，包含了首次分配和二次分配两个环节。首次分配过程。土地经过一级整理之后，由相应的待开发企业进行商业转让，相应的土地出让金则在各个利益主体之间进行分配。在一级土地整理过程中，整理的对象是原始土地。由于我国土地所有权归国家所有，土地相关主体所拥有的只是该地块的使用权。在一级土地整理过程中，所收到的土地出让金需要扣除掉成本和费用以及相应的政府提取费用，并上交国家财政土地出让金。在此基础上对剩余的收入进行土地整理收益的二次分配。在一级土地开发整理过程中，发生的成本具有多个方面内容，包含了基础设施建设费用、前期项目费用、工程建设费用、征地拆迁补偿费用以及其他费用等。还应当根据国家土地政策法规，对土地收益基金和失地农民保障金进行足额提取。二次分配环节。二次分配环节是在一级土地收益分配的基础上进行的，是对剩余收益的二次分配。在二次分配环节中，一级土地整理产生的净收益是分配的'主要对象。一级土地整理净收益在将国家土地使用权出让收入，扣除掉相关税费以及一级土地整理成本之后，所获得的收益就是一级土地整理净收益。而土地整理的二次分配环节，则应当在土地整理开发企业以及政府相关部门之间进行，按照两者之间原有的约定对剩余净收益进行二次分配。一般情况下，二次收益分配的比例主要是取决于一级土地整理的难度大小。对于地理位置偏僻、整理难度大的地块，一级土地整理开发商在收益分配上获得的比重相对要高。围绕土地收益的分配，开发企业和政府相关部门在土地收益分配完成之后，土地开发企业将成本费用以及法定公积金在收入扣除之后，按照相应的比例在股东之间对税后利润进行分配。