物业管理合同的法律特征及相关案件的审理

一、物业管理合同的基本内容及其特征 物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等①。物业管理是指物业管理公司受物业产权人的委托,依照物业管理合同对物业以经营的方式进行管理,并向业主和使用人提供多方面综合服务的行为②。 物业管理
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  一、物业管理合同的基本内容及其特征 毕业论文网 http://www.lw54.com

  物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等①。物业管理是指物业管理公司受物业产权人的委托,依照物业管理合同对物业以经营的方式进行管理,并向业主和使用人提供多方面综合服务的行为②。 毕业论文网 http://www.lw54.com

  物业管理法律关系是基于物业管理委托合同产生的。物业管理委托合同是由业主或业主委员会与物业管理公司签订的,由业主或业主委员会授权并提供费用,物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。物业管理委托合同的双方当事人,是作为委托方的业主或业主委员会与作为受托方的物业管理公司③。根据物业产权归属和物业管理委托的时间不同,物业管理的委托方分为两种,即业主委员会和房地产开发企业。以销售为主的物业,当业主入住达到一定比例时,按规定应成立业主委员会,由其作为全体业主的代表,与物业管理公司签订物业管理委托合同。房地产开发企业在以下两种情况下可以作为物业管理合同的委托方:一是对建成后以销售为主的物业,在物业建成和出售前,其产权归属于房地产开发企业,此期间内,房地产开发企业可以选聘物业管理公司,并作为委托方与其签订物业管理委托合同,这种合同一般称为前期物业管理服务合同④。开发商先期委托物业管理公司管理新建物业只是一种临时性安排,开发商实际上是代替未来的物业产权人委托物业管理公司对新建物业进行管理;二是对建成后并不出售或大部分不出售,而以出租经营为主的物业,其产权或大部分产权始终归属开发企业,房地产开发企业就是业主,当然可以作为委托方签订物业管理合同⑤。

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  物业管理合同中双方的权利和义务条款,是合同最主要的内容。此项条款的具体内容决定于委托的内容和形式。实践中,业主委托的内容可分为两种基本类型:以管理服务为主的物业管理和出租经营与管理服务并重的物业管理⑥。业主的主要合同义务是支付物业管理费用和物业管理服务费。其中物业管理费用是指为了处理物业管理事务所花费的费用,如维修费等;物业管理服务费则是支付给物业管理企业的服务报酬,即合同对价。业主委员会是业主选举组成的代表和维护全体业主合法权益的自治组织,对业主大会负责。物业管理企业的主要合同义务为:1.按照合同约定妥善处理管理事务;2.必须亲自管理物业,非经业主或业主委员会同意,不得将物业管理事务转委托给第三方完成;3.应当按照业主或业主委员会的要求,报告物业管理事务的处理情况;4.向委托人转交利益。这种合同义务主要存在于出租经营与管理服务并重的物业管理委托合同中。

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  物业管理合同在法律性质上属于委托合同。委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。其最根本的特征在于,它是以处理委托人事务为目的的合同。而物业管理合同完全符合这一特征。对物业进行管理本属业主的事务不是物业管理公司的自身事务。物业管理水平的高低,与业主有着切身的利害关系。业主如果不将管理事务委托给物业管理公司处理,就不得不亲自为之。但由于时间、精力和能力的限制,业主自己对物业进行完善的管理往往是不可能的。业主与物业管理公司签订物业管理合同的目的,就在于通过物业管理公司办理管理事务来实现对物业的有效管理,从而为自己创造一个整洁、优美、安全、方便的居住或工作环境。

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  物业管理合同与委托合同的其他法律特征也是相符的:首先,合同的客体相同,二者都是提供劳务的合同。在物业管理合同中,作为受托人的物业管理公司为作为委托人的业主办理物业管理事务,提供劳务是实现这一目的必要手段。其次,物业管理合同与委托合同一样,都是双务合同。

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  二、审理物业管理纠纷案件中的几个法律问题 毕业论文网 http://www.lw54.com

  (一)关于诉讼主体的确认

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  物业管理合同纠纷的诉讼主体,一般为物业管理合同的双方当事人,即作为委托方的业主或业主委员会和受托方的物业管理公司。审判实践中,对于业主委员会的诉讼主体资格的审查,应把重点放在业主委员会的成立是否符合法定程序上。业主委员会应由业主大会选举产生,其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内全体业主组成,业主人数众多的,应当按比例推选业主代表,组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定,应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起一定期间内,应按物业管理条例的有关规定,到当地物业管理行政主管部门办理登记⑦。 毕业论文网 http://www.lw54.com

  物业管理权是物权派生出的一种从权利,行使管理权的人应当是建筑物及其附属物的所有权人和共有权人,也就是业主。业主以外对房屋享有合法使用权的人能否作为委托人签订物业管理合同,实践中有不同看法。一种观点认为,使用人不能作为物业管理合同的委托人,因为房屋使用权是他物权的一种,属用益物权,其对他人所有的房屋不享有处分和收益的权利,而物业管理合同的主要内容是关于物业共用部分、共用设施的使用、管理及其费用的分担等,这些是属于业主的权利,使用人无权对此作出决定,但如果房屋使用人经业主合法授权,可以以业主的名义行使物业管理合同中委托人的权利。一种观点认为,使用人虽对房屋不能享有处分的权利,但享有用益物权。现实生活中,大量存在房屋所有权人将其房屋交给使用人长期承租使用(如福利分房,未按房改政策购买)的情况。在承租期内,所有权人对房屋仅享有收益权,而承租人对该房屋依法享有占有、使用的权利,承租人作为实际使用人、物业管理受益人,应当承担相关的费用。此种情况下,由所有权人也即业主作为委托人签订物业管理合同显然不合适,且根据目前的物业管理有关规定,也允许使用人直接与物业管理公司签订物业管理合同。所以,在一定情况下,使用人也可以作为委托人签订物业管理合同,从而取得诉讼主体资格。

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  由于许多物业管理公司是开发商的下属企业,当业主或业主委员会以物业管理公司不履行或有其他严重违约行为而要求解除合同时,建设单位往往以拒绝移交公共用房、管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷,业主或业主委员会提起诉讼的,可将物业管理公司列为被告,建设单位列为第三人,也可以直接将建设单位作为被告,以侵权为由提起诉讼。 毕业论文网 http://www.lw54.com

  (二)关于诉讼管辖 毕业论文网 http://www.lw54.com

  物业管理服务的内容主要围绕物业展开,业主与物业管理公司权利义务的行使都离不开物业。而物业又是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地等,故物业管理合同纠纷案件,应由不动产所在地的人民法院专属管辖。虽然物业管理的一些专项服务如接送小孩上学、代购日常用品等看似与物业无关,但因其服务内容主要是针对业主的需要,也是物业管理合同的项目之一,双方因合同权利义务所产生的纠纷,仍应适用不动产专属管辖原则。 毕业论文网 http://www.lw54.com

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  (三)关于法律适用 毕业论文网 http://www.lw54.com

  物业管理合同纠纷的类型不同,审理时适用的法律也有区别。如果属于单纯的物业管理合同纠纷,应适用《合同法》关于委托合同的规定进行处理,委托合同中没有规定的,适用《合同法》总则的规定。如果涉及到侵权问题,还应适用《民法通则》的有关规定。有立法权的地方人大及其常委会制定的物业管理法规,只要不与法律、国务院发布的行政法规相抵触,也可以适用。

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  (四)关于合同效力的确认

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  物业管理合同作为一种民事法律行为,应当具备《民法通则》规定的下列生效要件:1.行为人具有相应的民事行为能力;2.意思表示真实;3.不违反法律或者社会公共利益。凡是不符合生效要件的合同,即使成立也不能产生合同的法律效力,而属于无效合同或者可撤销的合同或者效力待定的合同。对于物业管理合同效力的审查,实践中应当注意以下几个方面: 毕业论文网 http://www.lw54.com

  第一,当事人是否具有签订物业管理合同的主体资格。对物业管理合同委托方资格的审查,要重点把握业主委员会是否经业主大会或业主代表大会民主选举产生,是否依法办理登记。物业管理合同的委托人应当是业主。但由于建筑物所有权多元化格局的形成,同一建筑物往往有几十个甚至上百个业主,从而使每个业主无法分别行使其物业共用部分的管理权,为此产生了业主大会、业主代表大会和由其产生的业主委员会制度。业主委员会是代表业主利益,实行自治管理,维护业主合法权益的组织,经业主大会或者业主代表大会授权,可以代表业主与物业管理公司签订物业管理合同。由于业主大会、业主代表大会和业主委员会是业主的自治性机构,不是法人组织,没有独立的法律地位,不具备民事主体资格,因而也不能独立承担民事责任,其行为产生的法律后果应当由全体业主承担。从民法学原理而言,业主委员会是全体业主的代表人或代理人。未经合法选举产生的业主委员会,等于未取得业主对外签订物业管理合同的授权,其对外签订的合同应当认定无效。对受托方主体资格的审查,要首先审查其是否具备物业管理资质。对于地方法规规定必须取得资质证书方可从事物业管理的,则物业管理公司必须取得主管部门颁发的“资质证书”,否则,其签订的物业管理合同无效。地方法规对物业管理资质审查制度未作明确规定的,只要受委托的物业管理公司经工商登记,领取企业法人营业执照,就应认定其具有签订物业管理合同的主体资格。

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  第二,应审查双方意思表示是否真实。对此,应重点审查业主委员会是否超越其职责范围签订合同,业主委员会选聘或解聘物业管理企业、签订的物业管理合同条款是否经全体业主大会审查批准。业主委员会是全体业主的代理人,它与物业管理公司签订的物业管理合同,关系到全体业主的切身利益,而且对所有业主都具有法律约束力。因而业主委员会不得超出授权范围签订合同,签订的合同条款应当经过业主大会或者业主代表大会批准。否则,其签订的合同对业主没有法律约束力。审判实践中应当注意,经过业主大会或者业主代表大会过半数决定批准签订的物业管理合同,对全体业主都具有法律约束力,全体业主都必须按合同履行。在表决时,持与决议相反意见的业主不得以合同违背其真实意思表示为由要求确认合同无效。如果这些持与决议相反意见的业主拒不履行合同约定的义务,实际上又成为物业管理合同的受益人时,已经构成违约,物业管理公司有权要求其承担违约责任。 毕业论文网 http://www.lw54.com

  第三,应审查合同的内容是否合法。目前,物业管理行业在我国起步时间不长,相应的法律制度尚不健全,业主与物业管理公司、业主与开发商之间信息不对称,无论是在房地产、物业管理的专业知识、信息来源方面,还是在经济实力方面,业主都处于弱者地位,物业管理合同在签订和履行过程中,侵犯业主合法权益的现象较为普遍。因此,在合同内容的合法性审查方面,应把重点放在合同条款是否侵害全体业主的共同利益上。实践中,对合同签订和履行过程中有下列情形之一的,应当认定为利用物业管理合同侵犯业主合法权益的无效行为:1.物业管理公司不经业主同意,以营利为目的使用或出租全体业主共有的建筑物的共用部分的,根据民法通则的规定,建筑物及其附属物共有权应由全体业主共同行使。共有人以外的人如需使用建筑物的共用部分,应取得各所有人的一致同意。物业管理公司不经全体业主同意或授权,擅自以营利为目的使用或出租建筑物及其附属物共有部分属于侵权行为,当然是无效的。2.不经业主同意,出租房屋屋顶或外墙或以营利为目的使用屋顶。建筑物的屋顶和外墙对整幢建筑物的正常使用具有根本性作用,任何一幢建筑物的屋顶和外墙都应属该幢建筑物的全体业主共同共有,其使用权也必须由全体业主行使或授权他人行使,收益也应归全体业主按份共有。物业管理公司不经全体业主同意或授权,擅自将建筑物的屋顶和外墙用于经营,或出租给他人使用并从中牟利,也属于侵权行为。3.物业管理公司单方扩大收费范围、提高收费标准的。此行为属于单方变更合同内容的行为。按照《合同法》第54条和第77条的规定,合同内容的变更应当根据法律的规定或者当事人的约定方为有效。如果物业管理合同中规定,物业管理公司可不经业主同意,可单方扩大收费范围、提高收费标准,等于给予物业管理公司单方擅自变更合同内容的特权,这违反了合同法的平等、自愿和公平原则,与法律规定明显相悖,应当认定该条款无效。4.合同内容使第一业主保留或拥有特权,侵犯其他业主合法权益的。如合同规定,第一业主可在任何情况下更改楼宇名称、有权在楼宇屋顶各平台、共用部分、公用设施、楼宇外墙展示、安装或附加任何招牌、广告牌或结构等等。因上述屋顶、外墙等各项权利为全体业主所共有,而不得为第一业主即房地产开发企业保留或特有。即使在建筑物没有售完的情况下,第一业主作为建筑物的所有权人之一,与其他业主的法律地位也是平等的,对建筑物的共有部分及附属设施应与其他业主平等地享有和行使共有物权。如果物业管理合同中出现第一业主利用其优势地位侵犯其他业主合法权益的条款的,应认定该条款无效⑧。 毕业论文网 http://www.lw54.com

  三、几种常见的物业管理纠纷案件的处理原则

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  (一)业主拒交物业管理费纠纷的处理

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  按照约定交纳物业管理费,是业主应承担的一项基本合同义务。业主不按合同约定交纳物业管理费,属于违约行为,应承担相应的违约责任。实践中此类纠纷的发生原因十分复杂⑨。处理时必须针对业主的抗辩理由进行举证质证,根据查明的事实,分别情况作出处理:属于业主无理拒绝交费情形的,应判令业主按照合同规定交纳物业管理费并承担延期交费的违约责任;如果是因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的,则属于物业管理公司违约在先,业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为,是依法采取的自我救济手段,这种情况下,可根据物业管理公司提供服务的质量状况,判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求或适当减少业主的应交服务费,但应交的维修费用不在此限;对于确因公共费用的不合理分摊导致业主拒绝交费引起的纠纷,应当按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊的费用基础上,判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用;如果属于物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形,业主因而拒交的,应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用,物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费,及收费不合理的部分,应予以驳回,同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚;对于双方之间虽未签订书面的物业管理合同,但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的,可根据公平合理、诚实信用原则,判决业主交纳相应的费用。

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  此外,在审理此类案件过程中,还应注意审查物业管理公司的收费标准是否经过物价部门审核,是否明码标价;对特殊服务收费,业主及物业管理公司之间是否在合同中有约定;对合同约定物业收费可以预收的,其预收期限是否符合法律规定等等⑩。

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  (二)业主私自搭建引起的纠纷 毕业论文网 http://www.lw54.com

  此类纠纷多发生在居民小区内。有的业主为了自己生活上的便利,在物业的共用部位搭建雨蓬、观景台,也有的因为业主封闭阳台,物业管理公司认为妨碍了小区的整体美观,要求业主拆除,双方由此发生纠纷。此类案件中,双方争议的焦点主要集中在如何理解“私搭乱建”问题上。在物业共用部位(如屋面)搭建雨蓬、养鸽棚、观景台,或在公用位置设置杂物架等,既给物业管理公司维修、管理工作造成了妨碍,也侵害了其他业主的公共利益,故各地物业管理条例均明确予以禁止,物业管理合同及业主公约等也明确规定业主不得从事上述行为。因而应判令业主进行拆除,恢复原状。对于业主正当行使物业所有权的行为,如封闭的阳台未向阳台外侧扩展、延伸,未侵害其他业主的利益,则不属于私搭乱建范围,对物业管理公司要求业主予以拆除的诉讼请求,应予驳回。 毕业论文网 http://www.lw54.com

  (三)物业管理公司违约纠纷的处理 毕业论文网 http://www.lw54.com

  审判实践中,物业管理公司违约行为主要表现在:对物业公用部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责,造成物业环境恶化;未经业主同意,自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施,或将物业管理权发包给他人等等。物业管理公司未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符的,属于违约行为,应判令其承担相应的违约责任。对于物业管理公司违约将物业共用部位如平台或屋面自营或出租他人经营或安装广告牌的,应责令其立即恢复原状,给业主或使用人造成损失的,还应当判决物业管理公司承担赔偿责任。《城市房地产毗连房屋管理办法》规定,异产毗连房屋所有人以外的人如需使用毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签订书面协议。据此,物业管理公司利用物业设置经营性设施,应当征得业主或业主委员会的书面同意,并向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理公司代办费用后,收益的一部分应用于补贴物业管理公共服务费,另一部分应纳入维修基金。当然,如双方在合同中对此有约定的,应从其约定。对于物业管理公司擅自将物业管理权发包给他人的,因其行为侵犯了业主的合法权益,故对其发包行为应认定无效,由物业管理公司依法承担违约责任。对于物业管理公司因此获得的收益,笔者认为,也应当纳入物业管理公共服务费或充作维修基金。

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  (四)物业管理公司所归属的开发商拒不移交物业管理服务用房、配套使用的附属设施、附属设备、公共设施等引起的纠纷的处理

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  在物业建成和出售前所签订的前期物业管理合同,是由开发商作为委托方与物业管理公司签订的,开发商选聘的物业管理公司一般均为自己开办的下属企业。在业主委员会成立以后,如果业主大会认为开发商选聘的物业管理公司服务质量不好,决定解除原物业管理合同而另行选聘其他物业管理公司签订合同的,开发商往往以原物业配套用房和公共设施是自己的而拒不移交,双方往往为此发生纠纷。按照各地物业管理条例的规定,物业管理服务用房、配套使用的附属设施、附属设备、共用部位的产权,属于全体业主所有,建设单位在向业主委员会移交物业管理权时,应当按规定向业主委员会移交物业管理服务用房、物业管理设备设施。因此,业主委员会在解除开发商与物业管理公司之间签订的前期物业管理服务合同之后,当然有权收回物业管理服务用房、物业管理设备设施。开发商拒不移交的,属于侵权行为,业主委员会可以直接以建设单位(开发商)为被告向人民法院提起诉讼。对业主委员会的诉讼请求,人民法院应当予以支持。紒紝矠 毕业论文网 http://www.lw54.com

  (五)关于开发商与物业管理公司之间的物业管理承包合同纠纷的处理

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  实践中,有的开发商擅自与物业管理公司签订承包合同,将物业管理权发包给物业管理公司行使,借机收取承包金。如果双方因此发生纠纷提起诉讼的,人民法院在审理时应当注意以下几点:一是对承包合同应当认定为无效。因为,物业管理权属于业主所有,开发商作为建设单位,在物业出售后即无物业管理权,没有对物业管理权进行发包的资格,它将物业管理权发包给物业管理公司行使的行为,是对业主合法权益的侵犯,依照《民法通则》第58条第1款第(五)项的规定,对此种合同应当确认为无效。二是在实体处理上,应当驳回建设单位要求物业管理公司支付承包金及承担违约责任的诉讼请求,物业管理公司的收益在扣除合理费用后,应收归全体业主所有或充抵维修费用。

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  (六)在物业管理区内业主财物失窃或发生业主被害的刑事案件所引起的纠纷的处理 毕业论文网 http://www.lw54.com

  业主财产丢失引起的索赔纠纷,常见的是在物业管理公司服务区内业主车辆被盗,业主认为其缴纳的物业管理费中包含了保安费,其车辆被盗,是物业管理公司未尽到治安保卫的合同义务,因而应对业主的损失应承担违约损害赔偿责任。物业管理公司则认为,治安费的收取是对小区内一般性的治安管理费用,而不是保管费。物业管理公司的保安定时巡逻,已尽到治安管理责任,不存在任何过错。物业管理公司不是侵权行为人,业主的车辆被盗所造成的损失,是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的,犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管法律关系,对业主的车辆没有保管义务,对其车辆被盗所造成的财产损失,物业管理公司不应赔偿。对此类纠纷应当如何处理,各地法院的做法不一,有的支持了原告的诉讼请求,判令物业管理公司赔偿,有的则驳回了业主的诉讼请求。笔者认为,对此不能一概而论,而应具体问题具体对待。行政主管部门认为,如果业主将车辆停放在物业管理公司设置的有专人看管的封闭车棚中,并交纳了保管费,应视为双方之间成立了财产保管合同关系,此种情况下车辆被盗或丢失,物业管理公司应承担违约赔偿责任,除此之外,物业管理公司不应承担责任。如南昌市中级法院审理的安利置业有限公司上诉任某物业管理合同纠纷案:任某的珠峰光阳两轮摩托车,于1998年3月25晚在安利住宅小区院内被盗,而安利置业有限公司每月收取物业管理费24元,其中包括治安费3元。为此,任某以安利置业有限公司未尽住宅区内治安保卫义务之责,造成宅区大门锁被撬,导致其摩托车被盗为由向法院提起诉讼,要求安利置业有限公司赔偿损失。一审法院支持了原告的诉讼请求,判令安利置业有公司赔偿原告损失14680元,安利置业有限公司不服,向南昌市中级法院提出上诉。南昌市中级法院审理认为:任某是安利住宅小区的住户,与上诉人存在物业管理合同关系,且交付了物业管理服务费。但合同中并未约定上诉人有车辆保管义务,双方之间也未另外成立寄托保管合同关系,上诉人对任某丢失的摩托车不承担保管责任。上诉人值班人员在案发当晚,已在规定时间锁好大门,尽到了物业管理合同中的治安管理义务,并无违约行为。据此,南昌市中级法院判决撤销原判,驳回被上诉人任某的诉讼请求。紒紞矠 毕业论文网 http://www.lw54.com

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  业主在小区内被害,其家属往往以物业管理公司未尽物业管理合同义务,而要求物业管理公司承担民事赔偿责任,物业管理公司往往以没有过错为由拒绝赔偿,由此引起纠纷。物业管理区内发生刑事案件,物业管理公司是否应当承担赔偿责任是一个颇有争议的问题。深圳市罗湖区人民法院曾审理一件此类案件。案情是,1998年4月4日晚,家住深圳市比架山庄3栋3楼的明某外出回来,走到他住的3栋1楼楼道时,被犯罪分子绑架到该楼空置的104房间杀害。犯罪分子落网后已被判处死刑。被害者家属认为,明某被害,与比架山庄的物业管理者深业集团物业管理公司未尽物业管理的合同义务有直接关系,遂诉至法院,要求该物业管理公司赔偿丧葬费、财产损失、收入损失共人民币139万元。罗湖区法院审理认为,被害人自交纳了物业管理费之日起,就与物业管理公司建立了事实上的服务合同法律关系,物业管理公司应该履行保护被害人人身、财产不受非法侵害的义务。本案事实证明,物业管理公司对空置的3栋104房疏于管理,对可疑人员未引起应有的注意,这一失误将住户置于极不安全的境地。物业管理公司没有全面、认真地履行合同义务,应当承担违约责任,故酌情判处物业管理公司赔偿被害人家属10万元。紒紟矠

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  此案判决后,引起人们的关注和争论。笔者认为,法院对此案的判决是否合理,在法理上确实值得进一步探讨。根据我国《合同法》第406条的规定,有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。物业管理公司作为受托方,应尽善良管理人的注意义务处理受托事务。如果欠缺此项注意,即为有过失,由此给委托人造成损害的,应负赔偿责任。这在法律上不存在问题。问题的关键在于,物业管理合同中所约定的治安管理义务应当如何理解,物业管理公司对治安管理服务要做到何种程度才算按照合同约定正确履行了此项义务。如果认为小区内治安管理必须“保证小区内无重大火灾、刑事案件和交通事故”,则物业管理公司只要未能做到这一点,即为违反合同义务,就应当承担违约赔偿责任。但如此理解对物业管理公司而言过于苛刻。深圳市是国内物业管理最成熟的地方,对物业管理中治安保卫服务的质量标准规定也不很明确,只是要求实行24小时值班和巡逻制度,维护小区(大厦)的公共秩序。按此要求,只要物业管理公司的保安24小时巡逻值班,为小区的公共秩序提供了治安防范服务,即可认定物业管理公司已经尽到了保安义务,没有过错,即使发生了重大刑事案件,物业管理公司也不应对此承担赔偿责任。无论是从物业管理合同的缔约目的,还是从各地制定的物业管理条例关于物业管理公司应当提供的服务内容的规定来看,物业管理中的治安服务,都应理解为对物业管理区内的公共秩序和公共安全提供防范服务,不可能要求物业管理公司保证服务区内不发生重大刑事案件;从权利义务相对等原则而言,物业管理公司收取的管理费中治安费比例和数额都很小,要求其对业主被害承担过重的赔偿责任,也不公平。无论是从法律关系的角度还是从我国现行立法规定来看,业主被杀害所造成的损害后果应当由实施加害行为的犯罪分子承担,被害业主家属要求物业管理公司承担丧葬费等损害赔偿责任,缺乏充分的法律依据。 毕业论文网 http://www.lw54.com

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